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Titulización de Activos

sábado 27 de abril de 2024

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La titulización

Marco Legal de la titulización en España

LEY 2/81, de 25 de marzo Y RD 685/82, de 25 de marzo: Definen las participaciones hipotecarias (PHs) y las Cédulas hipotecarias, pero sin referirse a su titulización

Ley 19/1992 de 7 de Julio

Primera ley enmarcando la titulización: se autoriza la titulización de las participaciones hipotecarias, a través de los Fondos de Titulización Hipotecarios (FTH).

En paralelo, se crean las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización Hipotecarios (SGFTH).

Se amplía el acceso a la titulización a activos que no sean PHS. Por lo tanto se crean los Fondos de Titulización de Activos (FTA), y las sociedades gestoras se convierten en Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización (SGFT).

Dentro del marco general de esta ley,

OM 1999, de 28 de mayo: se crea la iniciativa de los FTPYMES, permitiendo titluzación de préstamos otorgados a PYMES, y posibilidad para los bonos resultantes de beneficiarse del aval del Estado.

LEY FINANCIERA 44/2002, de 24 de noviembre : define los Certificados de Transmisión Hipotecarios, (que se están titulizando, bajo la apelación de préstamos hipotecarios 2, desde la aparición del RD 926/1998 ).

LEY 13/2003, de 23 de mayo: permite la titulización de concesiones y obras públicas.

OM EHA/3536/2005, de 10 de noviembre: determina los derechos de crédito futuros que podrán incorporarse a un Fondo de Titulización de Activos, y establece las condiciones de cesión al mismo. Tiene también por objeto habilitar a la CNMV para dictar reglas específicas en materia de contabilidad y de obligación de información de los FTA y de sus Sociedades Gestoras.

Ley 5/2015, de 27 de abril

Título III. Régimen jurídico de las titulizaciones

Esta Ley opera la refundición de la dispersión normativa existente en el régimen jurídico español de las titulizaciones, para garantizar la coherencia y sistemática de todos los preceptos que disciplinan esta materia, aportando mayor claridad y seguridad jurídica al marco regulatorio

Tipos de fondos

Préstamos Hipotecarios

Son Fondos cuyo subyacente está constituido por Participaciones Hipotecarias (PH's) o PH's y Certificados de Transmisión de Hipoteca (CTH's) emitidos por el cedente o cedentes al objeto de transferir al Fondo Préstamos con garantía hipotecaria.

Fondos de Titulización Hipotecaria (FTH). Son Fondos cuyo activo subyacente está constituido exclusivamente por PH que cumplen los requisitos establecidos en la Sección Segunda de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del Mercado Hipotecario. Conforme a estos requisitos, el saldo pendiente de vencimiento de cada PH no excede el 80% del valor de tasación de las fincas hipotecadas en garantía del correspondiente Préstamo Hipotecario.
Fondos de Titulización de Activos (FTA's). Son Fondos cuyo activo subyacente está constituido tanto por PH's como por CTH's. Los CTH's representan préstamos que no cumplen algunos de los requisitos establecidos en la Sección Segunda de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del Mercado Hipotecario. En este tipo de Fondos el saldo pendiente de vencimiento de cada CTH puede exceder el 80% del valor de tasación de las fincas hipotecadas en garantía del correspondiente Préstamo Hipotecario, o el Préstamo Hipotecario puede contar con hipotecas de segundo rango o posteriores.

Préstamos a PYME's

El activo de estos Fondos está compuesto por Derechos de Crédito derivados de préstamos concedidos a empresas no financieras Españolas que cumplen la definición de PYME's de la Comisión Europea. Los derechos de crédito pueden derivarse de préstamos no hipotecarios (con garantía personal o real no hipotecaria), y/o préstamos hipotecarios, los cuales serán cedidos al Fondo mediante la emisión de Certificados de Transmisión de Hipoteca (CTH's).
Estas operaciones de titulización son promovidas por el Gobierno Español para mejorar las condiciones de financiación de las PYME's. Generalmente, parte de los Bonos emitidos por el Fondo cuentan con un Aval del Tesoro y con sujeción a la Ley de Presupuestos Generales del Estado, permitiendo que el Estado asuma una pequeña parte del riesgo de la cartera titulizada pero otorgando mejores condiciones a la emisión. A cambio del Aval, las entidades de crédito cedentes se comprometen a reinvertir la liquidez obtenida por la venta de los créditos al Fondo en la concesión de nueva financiación a PYMES.

Cédulas Hipotecarias

Son Fondos cuyo activo subyacente está constituido por Cédulas emitidas por entidades financieras respaldadas por la totalidad de su cartera hipotecaria.

Préstamos para la adquisición de coches

El Fondo agrupa derechos de crédito derivados de: (i) préstamos y/o contratos de leasing concedidos para la adquisición de vehículos tanto a particulares como a empresas o (ii) líneas de crédito existentes entre la Entidad Financiera cedente y concesionarios de vehículos, por medio de las cuales dichos concesionarios financian la adquisición de vehículos nuevos.

Facturas

Son Fondos cuyo activo subyacente está constituido por derechos de crédito derivados de prestación de servicios o venta de productos que tienen como deudores a administraciones públicas o a entidades privadas, y en general cualquier factura emitida por una empresa. En los Fondos abiertos por el Activo, se podrá seguir comprando derechos de crédito al Cedente con el fin de prolongar el plazo de financiación del cedente.

Moratoria Nuclear

El Fondo agrupa el Derecho de Compensación del que eran titulares varias compañías eléctricas, de acuerdo a la ley 40/1994. De esta manera, el Fondo es el único titular de dicho Derecho lo cual le otorga el derecho a percibir el importe pendiente de Compensación, el tipo de interés aplicable a éste y sus amortizaciones, así como las garantías otorgadas por el Estado para tal fin.

CDO

Un fondo que agrupa Bonos en su activo se denomina CDO (Collateralized Debt Obligation). Los CDO's emiten bonos para financiar la compra de una cartera compuesta a su vez por bonos o activos similares. Un CDO típico puede tener como activo subyacente decenas de bonos corporativos, bonos de titulización, bonos de tesorería, etc., caracterizados por tener diferentes calificaciones crediticias y rentabilidades, e incluso estar denominados en diferentes monedas.

Préstamos a Promotor

El activo del Fondo esta integrado por Derechos de Crédito derivados de préstamos hipotecarios concedidos, inicialmente, por el Cedente a promotores inmobiliarios para la compra de solares que llevan aparejada la finalidad de construcción, y/o para la construcción o rehabilitación de viviendas y/o locales comerciales y/o oficinas en territorio español, garantizados con hipoteca sobre un inmueble valorado por una sociedad de tasación.

La cesión de los Derechos de Crédito al Fondo se realiza mediante la emisión de Certificados de Transmisión de Hipoteca (CTH's).

Préstamos al consumo

El Fondo agrupa Derechos de Crédito derivados de operaciones de financiación concedidas a personas físicas y cuya finalidad es financiar el consumo, considerando consumo, no sólo de bienes muebles, sino también de productos financieros y pequeños bienes inmuebles (plazas de garaje, parcelas, etc.).

Generalmente, el Fondo es de carácter abierto en el cual, durante un Período de Compra, se adquieren Activos Adicionales hasta un importe máximo estipulado. Una vez que finaliza Período, comienza la amortización de los Bonos emitidos.

Entidades participantes en el proceso de la titulización

Originador o cedente

La entidad que vende los activos que se titulizan y que usualmente sigue responsabilizándose de su administración aunque estos activos hayan sido cedidos al fondo. Pueden ser entidades financieras, entidades corporativas o entidades del sector público.

Vehículo

Fondo de titulización comprador de los derechos y emisor de los títulos.

SGFT

Sociedad Gestora que realiza la gestión del vehículo y ostenta su representación.

Bancos de inversión

Los Bancos de Inversión pueden participar en la selección de la cartera , la estructuración de la operación, la solicitud del rating, y aseguramiento.

Asesores legales

Desarrollan la estructura jurídica de la operación. Elaboran la escritura de constitución, asesorando en su posterior firma. Elaboran contratos adicionales como contratos de servicios financieros, o de aseguramiento.

Auditores

Realizan la auditoria de la cartera elegible, cuando sea necesario, y la auditoria anual obligatoria de los fondos constituidos.

CNMV

Las Sociedades Gestoras y los Fondos de Titulización están sujetos al régimen de supervisión, inspección y, en su caso, sanción por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Recibe la comunicación previa.
Estudia la operación con el objetivo de velar por la protección de los inversores.
Verifica la operación.
Una vez verificada la operación, los bonos podrán cotizar en el mercado secundario español.

Agencias de calificación

Califican el riesgo de la operación en función de características propias de la cartera titulizada, la estructura del Fondo y el emisor.

Para el fondo valoran el activo subyacente, la estructura del fondo, y las mejoras crediticias
Para el cedente valoran la calidad de la gestión de los activos cedidos como el proceso de concesión de préstamos y/o de administración, los procesos de auditoria y control interno.

Una vez constituido el fondo revisan periódicamente las calificaciones de los bonos en función de la evolución de la exposición al riesgo crediticio.

Aseguradores

La intervención de aseguradores en una emisión es un requisito legal obligatorio.
Aseguran la emisión de los bonos y adicionalmente se puede acordar un compromiso de liquidez a lo largo de la vida de los bonos

Inversores

Compradores de los títulos emitidos por el vehículo. Tradicionalmente son inversores institucionales, pero pueden ser también individuales

Agentes de pago

Atienden el servicio financiero de la emisión, efectúan los pagos a los bonistas en las condiciones pactadas según mandato de la sociedad gestora, y mantienen la cuenta de Tesorería de los fondos.
Dependiendo de la operación, las agencias de calificación establecen unos requisitos mínimos para la condición de agente de pagos, como que la entidad de crédito tenga la máxima calificación a corto plazo.

Glosario

Informe: Tasas Amortización Anticipada

Evolución de las Tasas De Amortización Anticipada: incluye el histórico de las tasas de amortización anticipada producidas desde el nacimiento del Fondo.

Mensual Anualizada: Tasa de amortización anticipada registrada mensualmente, se aplica la siguiente fórmula:

(1-[1-(AA/PPV)]^12)*100

Donde:
	AA	=	Amortización anticipada del mes.
	PPV	=	Principal pendiente de vencimiento de los préstamos de la cartera no fallidos al inicio de cada mes.

Anual: Tasa de amortización anticipada producida en los últimos 12 meses, se aplica la siguiente fórmula:

(1-[1-(AA/PPV)])*100

Donde:
	AA	=	Amortización anticipada producida en los últimos 12 meses.
	PPV	=	Principal pendiente de vencer de los préstamos de la cartera no fallidos al inicio del período año (12 últimos meses).

Informe: Bonos Emitidos

Calificación: Calificación otorgada por las Agencias de Calificación a las series de los bonos emitidos por los Fondos.

Donde:
	Moody's	=	(M)
	S&P	=	(S)
	Fitch	=	(F)
	DBRS	=	(D)

Cupón vigente: Tipo de interés aplicable a cada serie de los bonos en la siguiente fecha de pago.

Cupón bruto unitario: Importe de los intereses unitarios de cada serie de los Bonos en la siguiente fecha de pago.

Cupón neto unitario: Importe de los intereses unitarios de cada serie de los Bonos en la siguiente fecha de pago descontado las retenciones.

Informe: Servicio Financiero Bono

Nominal impagado: Importe de principal de cada una de las series de los bonos vencido y no pagado.

Saldo nominal pendiente de vencimiento: Saldo de principal pendiente de vencimiento de cada una de las series de los bonos a la fecha de emisión del informe.

Informe: Flujos

Para el cálculo de las estimaciones de los pagos de principal y de interés de los bonos, se han empleado hipotesis basadas en la información disponible de los últimos doce meses. Aunque la Liquidación Anticipada se ha previsto en el modelo al alcanzar el 10% del saldo inicial de la cartera, únicamente se podrá realizar cuando se cumplan las condiciones estipuladas en el Folleto. En aquellos fondos que en la actualidad se encuentran por debajo del 10% del saldo inicial y no se haya procedido a su amortización, únicamente se informa del flujo estimado para la siguiente fecha de pago

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Vida residual: Vida media ponderada de cada serie de los bonos desde el mes de emisión del informe hasta la amortización total de cada serie:

Liq. anticipada residual: Años pendientes para ejecutarse la call del fondo bajo la hipótesis de una tasa de amortización anticipada estimada.

Informe: Resumen Fondo

Factor: Porcentaje pendiente de amortizar de cada una de las series de los bonos.

Clase de Interés: Indica si el cupón de cada una de las series de los bonos está referenciado a un tipo de interés fijo o a un tipo de interés variable.

Frecuencia: Indica la periodicidad de pago de los bonos.

Fondo de reserva actual: Importe depositado en las cuentas del fondo, a la fecha de emisión del informe, correspondiente al Fondo de Reserva.

LTV Ponderado: Se calcula para aquellos préstamos no fallidos el cociente entre: la tasación de la garantía por el saldo principal pendiente de vencimiento de cada préstamo y el saldo principal pendiente de vencimiento de la cartera total no fallida.

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